施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：

　　1、抓好合同管理，减少工程索赔

　　在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。

　　2、从管理模式上着手，建立健全监理制，追求项目投资的有效控制。首先选择好监理单位，可以通过公开招标的方式，选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全投资控制体系。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额，核价后支付相应的工程进度款。

　　3、从技术措施上展开项目投资的有效控制

　　对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

　　4、从经济措施上展开项目投资的有效控制

　　严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行提供，以达到降低造价之目的。

　　四、竣工阶段的成本控制

　　该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

　　五、结束语

　　房地产工程中的成本控制，是一项技术性专业性很强的复杂的系统工程。由于成本形成于生产全过程，贯穿于投资项目决策、项目设计、项目招标投标和项目施工各个阶段，是全员、全方位和全过程的控制，因此，要实行综合控制，科学动态管理。上述可见，成本控制不光是包括建设实施阶段，在投资控制、工期控制、质量控制等方面是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，并实现经济效益和社会效益最大化。 作者简介：张曦(1964-)，鲁东大学基建处规划科长，工程师。

　　参考文献：

　　【1】吴白雪.宏观调控下房地产的成本控制.安徽建筑.2007.(02)

　　【2】宋丹.浅谈如何提升房地产成本的控制与管理.中国商界2010.(10)

　　【3】李铁岳.房地产成本控制方法比较分析.中国对外贸易.2011.(08)

　　【4】银 琴.谈房地产开发成本的有效控制.学科探索.2009.(03)

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